20 февраля 2006
1994

На воздухе: Время переоценки

Оценить объект недвижимости достаточно просто. Например, можно сравнить его с аналогичным. Но из любого правила есть исключения. Таким исключением для рынка недвижимости является земля. Каждый участок индивидуален, стоимость соседних наделов может различаться в два раза. В результате на объекты выставляется такая цена, за которую продавцу удается убедить покупателя его приобрести. Главное - найти правильные аргументы.

Отступать есть куда

"В течение всего 2005 г. спрос на земельные участки значительно превышал предложение", - отмечают аналитики Swiss Realty Group. По их мнению, основной причиной неудовлетворенного спроса являлось отсутствие подходящих участков. Еще одно ставшее уже привычным объяснение - несовершенство земельного законодательства.

В 2005 г., говорится в аналитическом отчете Swiss Realty Group, наибольшим спросом пользовались участки, которые можно использовать для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров. А на рынке в основном предлагались сельскохозяйственные земли, составившие примерно 90% от общего объема предложений.

Потенциальные покупатели земли, хоть и стали более разборчивы и привередливы, по-прежнему поддаются на настойчивую рекламу и продуманный маркетинг. В качестве иллюстрации можно привести "рывок" новорижского направления: за какие-то пару лет (с 2003 г.) цены на земельные участки здесь выросли в два с лишним раза. До того времени Новая Рига была в "стратегическом резерве" у застройщиков и инвесторов. Сегодня ждут своего часа другие подмосковные направления.

"Оценивая бурное развитие загородного рынка недвижимости за период 2003-2005 гг., трудно выделить действительно недооцененные направления. Строительство ведется на всех без исключения землях Подмосковья", - отмечает Анатолий Балашов, директор департамента загородной недвижимости компании Kirsanova Realty.

Коттеджное домостроение укрепило позиции как наиболее развитый сегмент подмосковного рынка недвижимости. На цену областной земли по-прежнему влияли местоположение участков (направление, удаленность от МКАД), наличие инженерных коммуникаций, минимум различных строений, подлежащих сносу, а также транспортная доступность, отмечают эксперты Swiss Realty Group. По их подсчетам, подавляющая часть спроса (до 90%) в 2005 г. пришлась на объекты, расположенные на расстоянии до 30 км от кольцевой автодороги.

"В будущем расти в цене будут земли на всех направлениях только благодаря тому, что они расположены в пределах транспортной доступности от столицы" - это мнение Андрея Васильева, директора департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard с небольшими оговорками поддерживают все опрошенные эксперты. Причины очевидны: благодаря особому столичному статусу Москва, как гигантский магнит, притягивает к себе большие деньги. Богатые клиенты становятся желанными гостями не только на московском, но и на подмосковном рынке недвижимости. И нередко уходят с него покупателями дорогих земель и коттеджей в престижных местах.

Самыми раскрученными и продаваемыми являются рублевское, затем новорижское и калужское направления. Цены на земельные участки растут здесь ускоренными темпами. С 2001 г., по разным оценкам, цены на Рублевке выросли на 500-600%. На менее раскрученных направлениях рост цен не так заметен и сильнее привязан к конкретным местам. К примеру, стоимость традиционных стародачных мест вроде Малаховки и Кратово (Егорьевское шоссе) поднялась за это время в 3-4 раза.

"Все операторы, работающие на рынке, охватили северо-западный сектор области, - объясняет ситуацию Сергей Касаткин, директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании "Миэль". - Они сами организуют рынок и устанавливают цены и на земли, и на строительные работы, и на сопутствующий сервис. Этот сектор - для наиболее обеспеченного класса, который с пониманием относится к гонке цен на рынке загородной недвижимости. Эти люди сами занимаются бизнесом и в своих областях играют в те же игры. Ведь цены растут не только на земельные участки, но и на бензин, на продукты и т. д.".

В 2005 г. основная доля предложения строящихся поселков пришлась на западную часть Подмосковья, подтверждают аналитики Swiss Realty Group. Что же касается радиуса удаленности, более 40% всех строящихся поселков расположены на расстоянии 15-30 км от МКАД.

Итак, лидеры определены. Перспективность направлений второго эшелона эксперты компаний оценивают по большей части с точки зрения продвижения собственных проектов. Поэтому их мнения по поводу того, кто вырвется вперед среди пока что "отстающих", несколько расходятся. Наиболее часто называют Киевское и Симферопольское шоссе. Впрочем, остальные тоже не забыты.

Слепили из того, что было

Недавно реконструированное Киевское шоссе высоко оценивается экспертами как одна из лучших трасс в Подмосковье - правда, пока что до 37 км от МКАД. Да и с точки зрения ландшафта и природных красот она даст фору так популярной сегодня Новой Риге - в отличие от ее равнин и перелесков здесь много лесов. "Киевское шоссе - роскошная трасса, так что о транспортной проблеме его обитатели могут пока что с облегчением забыть, - говорит Анатолий Балашов. - Правда, в некоторых районах по этому направлению слишком шумно от пролетающих мимо самолетов. Хотя, наверное, с переходом отечественного авиапрома на европейские стандарты по шумозащите (от рева двигателей) этот недостаток сойдет на нет".

В отношении транспортной доступности Симферопольской дороги мнения экспертов не так однозначны. К тому же ведет она на не самый престижный юг области.

"Не стоит ожидать того, что потенциальные фавориты быстро "выстрелят". Обычно направление раскручивается за 1,5-2 года - это не слишком быстрый процесс, - раскрывает секреты загородной кухни Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость". - Чтобы сегодня здесь появилось много дорогих объектов, массовое освоение местных земель должно было начаться года полтора назад. Но тогда все внимание было сосредоточено на Новой Риге".

Алгоритм того, как раскручиваются направления, хорошо известен профессионалам земельного рынка. Начинается все, несомненно, с изменения ситуации с транспортной доступностью. Если по шоссе можно быстро проехать, у него высокая пропускная способность и более-менее свободный выезд из Москвы, оно автоматически попадает в перспективные рыночные списки. А дальше работает следующая схема. Строится какой-нибудь коттеджный поселок, и вокруг него начинает создаваться инфраструктура для светской жизни: возникают разные фитнесы, рестораны или гольф-клуб - некий "загородный город" в миниатюре. Если начинается активное градообразующее строительство, то как результат моментально дорожает земля в округе.

Елисеев вспоминает: когда "Инком" начинал строить поселок "Лазурный берег" (дмитровское направление), цены на местные неосвоенные земли колебались в районе $15 000 за сотку. Продажи участков в самом поселке корпорация начала с $20 000. Через год окрестные наделы продавались уже по $25 000-30 000.

В принципе, говорят застройщики, строить качественные дома можно в любом месте и на любом участке. А хорошие места можно найти везде - к тому же на недооцененных пока направлениях сделать это дешевле и легче.

К примеру, одна из самых "непроходимых" в транспортном отношении трасс - Ярославка - лидер спроса по итогам первых шести месяцев 2005 г. (по данным компании Vesco Realty). Кстати сказать, разделила она это почетное звание с Симферопольским шоссе. На симферопольском направлении пока что много свободной и дешевой земли (по цене примерно $1000 за сотку), на которой можно успешно строить объекты экономкласса стоимостью $70 000 - $150 000 за коттедж, считает Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty. У ярославского направления, по его мнению, тоже неплохие перспективы: его наиболее загруженные пробками места (развязка Мытищи - Королев и обход Тарасовки) находятся в планах на реконструкцию на 2007-2008 гг. Поэтому дальновидные инвесторы начали осваивать его уже сейчас. Сергей Елисеев приглашает потенциальных клиентов покупать здесь коттеджи на нулевом этапе, чтобы через два года переселиться в готовый дом, до которого свободно можно будет доехать от Москвы, к тому времени трасса станет вполне проходимой.

Большие по пять, маленькие по три

Бессмертная фраза Михаила Жванецкого хорошо иллюстрирует отношение операторов загородного рынка к освоению подмосковных земель. Здесь еще можно делать большие деньги на престижных направлениях. Построить коттеджи класса премиум выгоднее, чем возвести, к примеру, поселок из демократичных таун-хаусов. Прибыль несопоставима. Сергей Касаткин заявляет, что в первом случае она может составить 200%, а то и 300%, во втором - максимум 20-30%. И не через полгода, а подольше.

Может быть, прогнозируют опрошенные "Ведомостями" участники рынка, через какое-то время отношение инвесторов к этим землям изменится. Кончатся престижные участки, пройдет эпоха сумасшедших прибылей, а значит, внимание неизбежно переключится на недооцененные сегодня места.

Правда, зарабатывать на них будет гораздо труднее. Прежде всего потому, что категория потенциальных покупателей подобной недвижимости - так называемый средний класс, который не зарабатывает в день по $1 млн, как некоторые обитатели престижной Рублевки. "Такие люди пока что живут в старых дачах и присматриваются к возникающим то тут, то там коттеджным поселкам, - говорит Касаткин. - Но если они все-таки решат потратить свои накопления, то будут чрезвычайно придирчиво относиться к качеству новой загородной покупки. Российский средний класс уже привык жить по правилу "высокое качество по доступной цене".

Как следствие, отмечает Касаткин, неизбежно произойдет пересмотр самого понятия "экономкласс". Эксперт надеется, что он станет не только качественнее, но и дешевле. Если сейчас к нему относят дома стоимостью $200 000-222 000 без отделки, то в перспективе на готовые дома цены должны упасть. Уже в прошлом году, по данным загородного департамента "Инкома", повышение стоимости "экономичных" коттеджей "всего лишь" на $50 000 вызывало резкое замедление продаж - в среднем в два раза.

"В идеале цены на рынках, столичном и подмосковном, должны быть такими, что человек, который хочет из Москвы переселиться за город, мог бы продать городскую квартиру и на эти деньги купить себе коттедж, - уверен замдиректора департамента загородной недвижимости "Промсвязьинвеста" Сергей Пушкин. - Потребность клиентов в таком обмене большая. Но удовлетворить ее рынок пока не может. Или не хочет. Строить дома с минимальной прибылью наши застройщики еще не научились".

Но, полагает Пушкин, научатся. И тогда сдерживающие факторы не раскрученных сегодня направлений - плохо развитая (или вообще отсутствующая) инфраструктура и плохая транспортная доступность - могут быть переоценены, и в ближайшие 2-4 года на них будут строиться коттеджные поселки. Разумеется, супердорогие дома на той же Ярославке не появятся никогда. А вот коттеджи экономкласса - пожалуйста. Хотя коттеджами их назвать будет трудно - скорее это будут дачи с возможностью круглогодичного проживания (определение Сергея Пушкина) в замкнутом пространстве и со своей службой эксплуатации.

Скупают всё

Подавляющее большинство коттеджных поселков строится сейчас на перепрофилированных с той или иной долей законности сельхозполях. Среди крупных инвестиционных компаний, занимающихся выкупом сельхозземель у области, Сергей Леонтьев называет ИК "Велес Капитал", компании "Вашъ финансовый попечитель", "Евразия", "Знак". В числе покупателей замечены также банковские структуры и финансовые группы. Приобретая на аукционах крупные земельные наделы, эти компании занимаются оформлением земли под ИЖС, а затем перепродают девелоперам небольшими участками.

В 2005 г. ИК "Велес Капитал" скупила более 20 000 га сельхозземель по дмитровскому и можайскому направлениях на расстоянии 100-130 км от Москвы. Объем инвестиций в компании не раскрывают. В настоящее время, как рассказал Александр Гончаров, заместитель генерального директора ИК "Велес Капитал", несколько участков уже проданы либо идет процесс совершения сделок. Оценивая дальнейшее поведение "вторичных" покупателей, Гончаров предположил, что они намерены либо застраивать купленные земли жилыми или промышленными объектами (у компании есть сведения, что покупатели занимаются изменением целевого назначения участков и согласованием разрешений на строительство), либо перепродавать по более высокой цене (один участок сейчас перепродается по цене в 2,5 раза выше).

Для "Велес Капитала", говорит Гончаров, цель продажи приобретенных земель - частичный возврат инвестиций и необходимость убедиться в наличии реального спроса. "Последнее для нас особенно важно, - отметил он, - так как есть устойчивое мнение о том, что земля на расстоянии 100 км и более от Москвы практически неликвидна. Мы не торопимся сбрасывать участки, так как считаем, что после проведения инвентаризации, зонирования и соответствующей "глубокой" проработки эти земли станут привлекательным инструментом инвестиций". Гончаров сообщил, что ИК планирует новые приобретения, например несколько десятков тысяч гектаров в Волгоградской области.

В течение 2005 г. компания "Евразия" скупила около 5500 га в Дмитровском районе Подмосковья, а также около 8000 га в Калужской области.

Но помимо рынка земли в Подмосковье существует и так называемый фонд перераспределения - сюда стекаются излишки земель бывших колхозов и совхозов. На конец 2005 г., по данным Валерия Ионова, председателя Фонда имущества Московской области, общая площадь фонда перераспределения составляла примерно 100 000 га как старых, так и новых поступлений.

Летом прошлого года был проведен второй областной земельный аукцион, на который выставили примерно 18 га в Солнечногорском районе, недалеко от Истринского водохранилища. Несмотря на то что эксперты единодушно относят земли фонда к не слишком привлекательным для девелоперов коттеджных поселков, покупатели буквально боролись за эти участки, невзирая на то что они предлагались им в чистом поле, безо всяких коммуникаций, но зато с проходящей рядом ЛЭП. В итоге некоторые участки ушли по цене, в четыре раза превышавшей стартовую. В фонде сетовали, что, когда они проверяли документы потенциальных покупателей, во многих случаях было ясно, что эти фирмы были созданы буквально накануне аукциона.

Логика покупателей понятна. Как отмечает Сергей Касаткин, сейчас скупают все, что есть. "Крупные операторы делают это через подставные фирмы, просто чтобы убрать с рынка всех остальных игроков, - отмечает он. - Конкуренты никому не нужны - монополия позволяет держать цены. Поэтому сейчас [люди] действуют по принципу "надо взять, пока дают", тем более с официально оформленными законными документами, а потом смотреть, что с этими землями делать дальше".

Как говорят эксперты, завтра выиграют те, кто сегодня может подождать. Мало ли как завтра изменится политика подмосковных властей? И не обязательно в плохую, т. е. запретительную, сторону. Наоборот, рядом с бывшими никому не нужными сельхозполями может развернуться жилищное строительство или будут возведены рекреационные центры, проложены транспортные магистрали и т. д. Наконец, профессионалы не сомневаются, что все нужные изменения можно пролоббировать.

20.02.2006
www.vedomosti.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован